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    物業費調價被判無效! 諸多知識點!

    返回新聞列表發表日期:2022-08-22

           某小區物業公司通知物業費漲價,并稱“同意調價業主 已過半”。業主張某對繳費標準不服,拒交物業費,被訴至法院。 廣州市中級人民法院日前審結此案,認為物業公司調價 程序不當,業主按原物業費標準支付欠費。 物業稱同意漲價 已“雙過半”業主拒交物業費被追討 廣州某小區尚未成立業 委會,小區二百多戶住宅及商鋪的物業服務均由開發商選聘 的某物業服務公司提供,其中住宅按每月 1.6 元 / 平方米的 標準收取物業服務費。 2018 年 9 月,物業公司在未召開業主大會征求業主意 見的情況下,單方發出公告稱其已與大部分住宅業主達成按 1.85 元 / 平方米標準收取住宅管理費的合意,希望業主在 2018 年 10 月 31日之前到管理處簽署相關文件。兩個月后, 物業公司再次發出公告稱:同意調價為 1.85 元 / 平方米的業 主已達“雙過半”,此后物業費按照 1.85 元 / 平方米的標準 執行。經統計,同意按 1.85 元 / 平方米收費的業主已達到法 定50%以上,故此后物業費按照1.85元 /平方米的標準執行。 小區業主張某因對繳費標準不服而拒交物業費,物業公 司將張某告上法庭,追討物業欠費。為證明調價程序的合法 性,物業公司向法院提交了《業主同意調價之簽約情況統計表》 及其與業主簽訂的 196 份格式內容均相同的協議。 法院審查發現:上述所有協議后均沒有附房產證及身份 證復印件;均未載明物業面積;部分協議的落款簽名不完整 或字跡潦草無法看清或在簽名后寫有“代”字;部分協議的 落款日期系在物業公司發出調價公示之后。 對此,物業公司解釋稱:上述調價協議是其工作人員上 門與每個業主溝通后簽訂的,其中部分由業主家屬代簽名; 因工作人員已在此工作超過十年,可識別業主或租戶,故未 逐一核查業主身份及房產證。 法院物業公司調價程序不當 業主按原物業費標準支付欠費 法院經審理后認為,案涉小 區目前仍未召開業主大會,處于前期物業服務階段,物業公 司為開發商選聘的前期服務單位,有權就其提供的物業服務 向小區業主追討欠費。 根據《中華人民共和國民法典》《最高人民法院關于審 新物業是否有權利替老物業 催繳業主拖欠的物業費? 上城物業 總第 60 期 SHANG CHENG ESTATE 總第 60 期 [學習與思考] 8 理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《物業管理 條例》及《廣州市物業管理條例》等相關規定,物業費調價 屬于應由全體小區業主共同決定的“有關共有和共同管理權 利的其他重大事項”,調價程序應正當、有序,并應接受合理 監督。 在調價前,物業服務公司應向全體業主公示上一年度物 業經營情況的審計報告及調價方案,最終方案能否通過,應 由全體業主共同決定,經“雙過半”(即參與表決專有部分面 積過半數且參與表決人數過半數)的業主同意的,才能成功 調價。 本案中,物業公司在調價前并未提前公示其上年度物業 經營情況審計報告,亦未告知相關行政主管部門,而是自行 單方制作相關協議版本并逐一上門簽約,且在簽約過程中亦 未充分核實業主身份,對于部分協議存在落款簽名字跡難以 辯認、不完整或他人代簽情況。 上述提價操作模式完全由物業公司主導,無法充分體現 業主與物業公司的協商過程,亦缺乏相關行政主管部門監督, 形式上、內容上均不符合相關法律法規,難以充分保障廣大 業主對小區物業管理重大共益事項的知情權及選擇權。 廣州市中級人民法院經二審審理后,認定物業公司調價 程序不當,判決張某按原物業費標準支付物業欠費。 廣州中院法官劉卉表示,隨著物業服務的普及,物業糾 紛頻發,其中物業費調價糾紛尤為突出。業主時常疑惑:“服 務水平原地踏步,物業費怎么每年都漲?”而物業公司卻總 是說:“一直在虧損,再不漲價就得走人了!” 到底孰是孰非?對此,法官提醒,物業服務收費應遵循 質價相符、公平公開、合理誠信的原則。 一方面,物業服務收費是維系物業服務企業提供物業服 務、小區物業管理正常運轉的基礎。業主享受物業服務理應 支付相應對價即物業費。 另一方面,對因服務事項增加、服務質量提升、成本上 漲等原因導致的物業成本增加,物業公司有權要求合理調整 費用標準,但應遵循正當程序原則,依法定程序與業主充分 協商,征得業主同意,否則將會被視為擅自調整,無法得到 法律的支持。 法條鏈接《中華人民共和國民法典》第二百七十八條下 列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則; (二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換 業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他 管理人;(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六) 籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑 物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有 部分從事經營活動;(九)有關共有和共同管理權利的其他 重大事項。 業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二 以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定 前款第六至八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積 只四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業 主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積 過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。 第九百三十九條:建設單位依法與物業服務人簽訂的前 期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物 業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有約束力。
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